唐耀:电商对购物中心并无冲击

商业房地产这两年在中国有了非常大的发展,从全国范围来看,一二三线甚至四线城市都在开发建设城市商业综合体,这种大干快上的势头,以及各级城市大体量项目的上马也造成了阶段性的激烈竞争.但正如奥运会之前,北上广等一线城市项目集中上马造成了短时间招商压力会后,经过几年消化,反而变成了品牌的拓店难。

 因此我认为,商业地产市场出现的竞争激烈化仅仅是阶段性的,经过几年传导、去化后，这种阶段性的压力也会逐渐消化，优质的好的商业项目还是供不应求的。所以，商业地产并不存在过剩危机，竞争仅仅是阶段性的，未来还有市场机会。但在目前三四线人口的消费水平下，这种速度的上马还是存在很大风险。 

商业地产有一个口号，策划决定基础，招商实现蓝图，经营管理创造价值，最终不动产要动起来，还是要靠经营。因此，对于开发商来说，商业最初的市场定位、市场研究、包括对城市的判断很关键。同时，后期的运营、推广、促销，如何把人流吸引进来、品牌组合、平面规划、交通组织、经营能力等都非常重要。

 商业里面有一个时钟理论，就是商场有人流，商家就有营业额，业主就能不断提高租金，作为房东就能不断有提升空间。而今天很多所谓的知名国内商业地产开发商，个人觉得在这运营上面花的心思还是远远不够的。很多的从业人员都在讲很虚的电商，但电商跟购物中心又有什么关系？个人认为，电商对于购物中心的冲突并不存在，甚至对批发市场也没有冲击。因为很多电商就是到批发市场里去进货。

 购物中心经营的好坏与企业经营管理水平有关，并不能把责任推到电商身上。电商所谓冲击对百货、街铺、家电等特定业态确实存在，但对购物中心造成的冲击是非常非常小的，几乎可以忽略。