做好购物中心细节管理 营运方能创造价值

2014年，商业地产行业经历着改变：开发思维转变；转型态度转变；资产构架转变；销售模式转变；商业定位转变；融资组合转变；零售业态转变；投资地域转变。

5月29-30日，锦和同昌（北京）资产管理顾问有限公司董事总经理唐耀先生以及西南地区的高级董事张凯先生应邀出席在重庆召开的APCREC6第六届亚太商业地产合作论坛-2014中国峰会。

在小组讨论环节中，唐耀先生针对“不同商业类型的规律，如何创造最理想的零售品牌组合”的话题提出了自己的见解，分析了我国购物中心同质化日趋严重的原因，也为购物中心的个性化经营提出建议。

迷失的购物中心，同质化现象为何越来越严重？

毋庸置疑，购物中心同质化严重已经成为我国商业地产行业的突出问题。定位模糊、品牌雷同、竞争日趋激烈、传统意义上的“四大天王”再无明显优势，究竟是什么原因让购物中心同质化越来越严重？

唐耀认为，购物中心同质化越来越严重主要原因包括四个方面：一是我国零售品牌发展比较落后；二是开发商追求安全性，缺乏敢于突破的创新意识；三是对优质项目存在明显的模仿、抄袭现象；四是购物中心建筑设计同样“天下文章一大抄”。

品牌雷同，成为购物中心同质化严重的重要原因。他讲到自己的一次经历，“我们曾经跟美国第五大道的负责人一起在北京王府井。当时他就特别奇怪，他说同一条街上，我看了有两家卡地亚的店，怎么赚钱呢？客源还是这些人，自己同自己竞争？”在中国，在同一个城市的同一个商圈里的不同购物中心里，常常会看到同一个品牌，这种情况早已屡见不鲜。

同质化严重，不仅让购物中心的经营者苦不堪言，也让品牌商陷入尴尬。“品牌商在各个商场开店之后，自己也很困惑，相近商场的不同门店互相蚕食了营业额，导致他们单店的盈利能力销售额也在下降。”

购物中心发展遇瓶颈，如何破解同质化难题？

在有限的品牌支撑下，购物中心究竟该如何破解同质化难题？唐耀给出了建议。

首先，他建议购物中心要学会对品牌组合进行管理，掌握主动权。

其次，他建议要多寻求业态多样性的突破，同时在后期运营上创造不同的营运策略。实现以营运创造价值的目标。

“我们所说的突破不是说你要花多少钱，实际是指你的用心程度。”他用锦和同昌在重庆观音桥大融城的经营作为例子来阐释了这一观点。

重庆观音桥大融城的调整和改造正是由锦和同昌西南公司进行的，通过边经营、边招商、边改造的“三边”工程，在不到一年的时间大融城一共替换了103个品牌，如今这个项目的人气有目共睹，唐耀透露，“通过一年的运作，整个项目的租金收入比接场前翻了一倍还要多。”

除了品牌的调整，细节的管理同样重要。“有些共性的东西一定要共性，灯光的搭配要考虑怎么突出你的商品、突出门头的设计，只有通过这些点点滴滴细节的管理，才能实现营运创造价值的目标。”

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