楼市下行背景下，“住宅交易量萎缩、新房降价促销”的声音不绝于耳，购房者置业、开发商推盘观望态度明显。
在这样的市场背景下，资金导向是否会流入商业地产，一向被低估的商业价值将趁势逆袭，还是随大市萎靡？在高波动高风险时期，相对稳健的商业地产是否是投资需求的优质之选？
搜狐焦点商业地产特邀锦和同昌执行董事谭诚先生与其他业内专家一起，剖析楼市下行背景下的商业地产投资机会。
以下为谭诚先生观点整理
商业地产拒绝随大市萎靡，个人与机构投资市场反响不同
对于商业地产而言，从投资机构的角度来讲，机构的投资市场和个人的投资市场是两个市场，个人投资市场受到国家金融政策的限制，今年一些大宗的商业地产交易在北京还是比较积极的，近期在二环附近有一个商业地产项目整体转让，同时有几家机构进行竞标。所以说这块市场，并没有受到市场波动影响。
机构投资市场偏于理性，并会受到短期市场影响波动。从目前接触到的情况来看，商业地产并未出现明显下滑趋势。
商业物业抢夺楼市成交话语权 成交占比一路飞升突破20%
关于现在所有的地产商都在进入到商业地产这个市场，未来市场的商业地产放量势必要增加，是否能有足够的市场需求来支撑以及目前是否是进入商业地产领域的最佳时机这个问题，个人觉得从投资机构的角度来讲，市场只要是有更多的场地，只要项目出来，相对来讲机会会很多，选择项目的种类也会更多，前几年大家更多关注的是在建项目，特别是像上海，或者二级的城市，前两年开业之后经营不太好，现在是一个很好的投资机会。
像沈阳、成都，包括大家比较关注的武汉等这些城市，很多开发商在过去几年都经历了一个过程就是开始把更多的热情回归到商业地产当中去，觉得商业地产是一个金矿，但真正去参与到其中之后才发现在整个的项目的开发点上，包括运营阶段，在项目培育成熟之前，你不但要投入更多的资本，还要投入更多的精力。所以市场出现很多经营不善的项目。
随着房地产商战略的选择，有一部分是转型为住宅和商业并举的企业，还有一部分觉得商业地产是一个包袱而主攻到住宅开发中，这样给很多机构提供了机会。
对话主持人谈到在商业地产投资这个大市场，最早关注的是一些保险资金等，市场中很多的成交案例也不难看到他们的身影，之后还有相关政策出台禁止险资涉足商业地产。不知道目前的机构投资市场中，又是谁在主导市场，扮演者主角的角色？
关于这个问题，谭诚先生谈到商业地产市场的不成熟，是由于整个商业地产的资本市场不成熟所导致的，国外的保险资金，包括养老资金会投入长期的商业地产的经营方面，很多国内的险资会通过信托的渠道去追逐一些短期和高利的回报。在中国商业地产整购市场，资本是成本限制，大部分都是境外资金活跃在市场一线，包括香港和一些国外资金为主导的资金平台。原因在于资金的属性相对是投资周期比较长，要求可能风险控制比较高，所以他更看重的是长期经营的增值，而不是一个短期的利润。
轨道商业未来增幅巨大 商业租金收益率锁定6%整体偏低
机构投资人对于购买商业地产物业相对理性，计算项目未来租金收益也会有一个专业的判断。同时在收入过程当中会做一些整改，有一些心理支出，通过这些判断会给一个合理的出价。现在国内商业地产租金收益率相对比较低，一般6%、8%，在很多销售项目里边已经算是很好的回报了。在商户市场，或者是个人商户市场，其实还是受到很多冲击的，特别在几个方面：第一，像信托类的产品，如果有一个规模大的开发商去担保的项目，相对来讲风险比较低的时候，会有10%的收益率，个人投资者选择面会更加地拓宽了；其次国内特别是一线城市去海外买房的机会比以前多了，商业地产本身更多的是靠投资收益作为一个出发点去看这个项目，所以会跟其他的投资渠道做一个对比，这些渠道展开以后，对于商业地产的价格就会有一定的平衡的作用。但是反过来，北京跟三年前或几年前成长阶段有一些区别，在重点区域，像地铁、轻轨这种结合地铁、轻轨的产业，未来的增幅会更大。
北京未来有些区域会发展得特别快，个人觉得像通州这样的区域，符合政府的定位，包括基础设施等有一些更多的投入，这个区域商业地产的发展潜力会更大一点，未来整个市场并不会像过去的状态是一个不均衡的市场。
在市场上可能有两类人，一类是住宅和商业都会投资，这样他会把这两类项目放在一个平台上作对比，目标和收益率会有差别。另外一类，在市场上对于商业地产有一个专业的，像中兴资本，它专业投资商业地产这一块。
二线城市蕴藏商业地产投资机会
未来商业地产的投资区域，建议成都、重庆、武汉可关注，从个人的投资者角度来讲，投资商铺要做好心理准备，未来收益不应完全从物业增值的角度出发，更多应考虑在投资期限内，怎么能够通过对于区域、基础设施以及未来人流和产生的消费力有一个清晰的判断，这样才能转化为项目本身的租金，最终体现出投资的价值。所以，个人投资人跟机构投资者很不一样，个人投资人需要在大市场里不断地磨炼自己的专业度，机构投资人是已经有一个清晰的认识了，投资购物中心，或者商店型的物业，需要跟专业的运营管理公司，或者专业的运营团队有一个更加紧密的合作，其实我们看看在国内，像绿安、中信资本，他们已经做了很好的商业物业投资，现在为了提升整体的经营水平，也要跟更多的海外的专业运营机构去合作，运营决定了未来你投资的标的，因此需要与更多的专业公司去紧密地合作，这个合作从你刚开始做投资的判断以及后续整体的过程，会有一个全面的衡量。
在未来可以进入投资的城市选择上，北京、上海，一线市场大家是比较公认的，从二线市场来看，有一些人口基数比较大、从产业转移的角度来讲，未来经济发展比较快的城市，像成都、重庆、武汉都可以重点去关注。
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